地产房剑2023新春开年西安楼市区域分析这组稿件，已经推送3篇，分别为：《高新，yyds！》、《曲江，机会不多！》、《城南，神仙打架！》。
第四篇，我们聚焦港务区。
从供需的角度来讲，港务区是这几年新房供应量大户，连续几年供应量均超过1万套，位居全市前列。
同时，从购房意向的角度来讲，港务区的热度仅次于高新、城南、曲江，位列第四。
因此，我们不妨聚焦港务区这几年楼市的变化，以及未来的置业机会。
01、房价三级跳
从城市发展的角度来讲，港务区在西安“四区一港两基地”中是成立时间最晚的、最年轻的，2008年才成立、2010年11月份港务区的规划才获得国家发改委批复。
清晰的记得，2009年的时候曾经到港务区采访，当时的港务区刚刚成立，在很多手续的审批、管辖等方面还扯不清到底是归浐灞管，还是归灞桥管……
从规划获批到现在，港务区真正的发展也就12年时间，刚好是一个轮回。
站在楼市的角度来讲，2018年之前的港务区，虽然也已经有绿地、高新地产等房企进驻，陆港愿景也已经有项目落地，但从房企聚集度、楼市热度来讲，并非西安楼市热点板块，城中村的分布、基础设施的短板，房价即使是全市最低，市民到此置业的意愿也并不强。
2018年，其实是一个非常关键的转折点。
在前一年的2017年，十四运主场馆西安奥体中心、十四运配套西安全运村以及路网等项目已经集中开建。
2018年，绿城西安全运村、华润置地未来城市这两个项目的亮相，地产项目对于区域价值的解读与传播，再加上绿城、华润两大品牌房企自带IP，使得更多的人开始聚焦港务区，聚焦港务区的楼市。
2018年四季度，绿城西安全运村、华润置地未来城市首开高层的价格在1万元/㎡左右，部分楼栋9000多的价格就可以买到。
随后的2019年，港务区奥体板块的高层价格基本在1万1、2就可以买到，洋房1万3、‘4可以买到，港务大道旁的汇悦城均价不到1万元/㎡。
2020年下半年开始，距离全运会越来越近，随着体育场馆、城市配套的逐步兑现，港务区城市价值在被发现的同时，房价也开始进入到了上涨通道。
当年9月份入市销售的电建地产西安泛悦城，非奥体板块的项目，精装高层、小高层卖到了1.3万元/㎡左右；2021年初，非奥体板块的融创时代奥城精装高层、小高层卖到了1.4万元/㎡左右，奥体板块的融创望江府2T2小高层则卖到了1.55万元/㎡左右。
2022年，港务区的房价进一步拉升。同样的价格、同样的地段，2021年可以买到精装房，2022年甚至连毛坯房都买不到了。
奥体板块的2T2毛坯小高层卖到了1万7、8，2T3、2T4高层卖到了1.53万元/㎡左右；欧亚大道与港务大道之间新入市的保利锦上、雲玥府、龙翔奥城珑樾府毛坯高层、小高层卖到了1.5-1.6万元/㎡，电建地产泷悦长安毛坯小高层更是卖到了1.7万+，秦汉大道以北的金地玖峯悦毛坯小高卖到了1.66万元/㎡左右……
从2018年底的1万元/㎡左右，2020年的1万2、3，再到2022年的1.5万+，在过去4年时间港务区的房价经历了三级跳！
过去几年支撑港务区房价经历三级跳的，有三个层面的原因：1.西安整体房价在上涨；2.港务区自身城市面貌的变化，教育、地铁、公园等配套的兑现；3.产品本身的提升，包括公建化外立面、面宽、架空层等等，一分钱一分货。
02、后全运时代的港务区
全运会在2021年四季度已经落下帷幕，2022年开始港务区已经进入到了后全运时代。
过去几年，港务热潮的概念有三个关键词：全运、名校+、长安号。
而站在后全运时代来看，港务区的机会在于西安东部CBD。
目前，西安大城南片区形成了高新唐延路-锦业路CBD、曲江CCBD和QCIC商务聚集区，城北片区形成了以张家堡为中心的经开商务聚集区，大城西片区目前在建的是西咸能金区、沣东大道商务聚集区，大城东（包含城东、灞桥、浐灞、港务区）目前来讲商务聚集初现的就是港务区奥体中央公园沿线、欧亚大道沿线。
绿地、招商、中冶、电建、中铁、华润、中粮、高新地产等央企、国企，在奥体中央公园、欧亚大道沿线目前均已经有高层、超高层商务建筑建成或即将建成，商务办公面积体量在数百万方，并且聚集度比较高。
除了这些企业及其下属企业区域总部自用之外，吸引中小企业、小微企业的入驻将是关键。若能够吸引更多企业入驻、空置率保持在低位，将会形成真正的西安东部CBD，商务聚集区不亚于西安其它几个CBD；若空置率始终保持在高位，整个港务区人气的提升还需要更长的路要走。
从港务区去年以来的土地供应来看，明显的趋势是向东、向北发展，因为向南、向西空间受限已经基本无空间。向东，则可以与临潼新区相连；向北，则可以与泾渭工业园隔河相望。
港务区的规划面积为120平方公里，建设用地面积仅有89.89平方公里，拓展未来城市发展空间，也关系到港务区发展的后劲。
去年以来，港务区与高陵区就已经开始了共建区的相关对接工作。
03、楼市竞争激烈
回归到2023年的港务区楼市本身，必然将继续面临激烈的竞争。
如今的港务区楼市，与过去几年相比，实际上已经发生了几个层面的变化：1.西安楼市整体在降温，市场情况与前两年已经无法相比；2.港务区自身的房价经历不断拉升之后，房价优势也在逐步减弱；3.区域新房供应持续处于高位。
这一点，从2022年下半年开始港务区大部分楼盘均为平销，就可以看出。
站在2023年年初来看，今年港务区的新房供应主要集中在三大板块：
1.奥体板块：以绿城全运村、中粮奥体壹号、融创望江府、枫林九溪岱溪为代表，产品为2T2大平层，售价在1万8左右，区域内的产品均为纯改善大面积户型。另外，龙翔、绿城前不久在该板块还有新增土地储备，结合楼面地价，预计售价也在1万8左右。如果再将范围扩大，奥体大道与秦汉大道交汇处的金地玖峯悦，也能够算到奥体板块之内，小高层1万6、7。
2.欧亚大道-港务大道板块：保利锦上、雲玥府、电建地产泷悦长安、龙翔奥城珑樾府平销中，另外陕西交控去年在欧亚大道旁新储备的地块由绿城管理代建，陆港在这个板块也有土地储备。这个板块的房价，大部分集中在1万5、6，并且以刚需、刚改户型面积段为主。
3.港务大道以东：继奥体板块的华润置地未来城市之后，华润开始在港务大道以西打造港悦城、紫云府、润玺臺等多个项目，百亿货值！其中，港悦城的体量最大，小高售价在1万3、4，洋房售价在1万6左右，房价要低于奥体板块、欧亚大道-港务大道板块。
可以看出，从供应的角度来看，港务区今年有超过15个项目有新房供应，供应量还将持续处于高位，这对于每一个楼盘的销售来说，都是一个考验！
